Wer mit einem Totalunternehmer baut, kauft ein Gesamtwerk zum Fixpreis. Die Qualität dieses Werks hängt davon ab, was im Werkvertrag steht und wer die Umsetzung kontrolliert. Die IQS Baukompetenz GmbH übernimmt als technische Bauherrenvertreterin die Schnittstelle zwischen Ihnen und dem TU, in Stabfunktion, ohne eigene Planungs- oder Lieferinteressen.
Organisation
Stabstelle ohne Weisungsbefugnis
Die IQS steht in Stabfunktion neben der Bauherrschaft. Die Vertrags- und Weisungslinie führt von der Bauherrschaft über den TU-Werkvertrag zum Totalunternehmer und von dort zu Projektleitung, Bauleitung, Planern und Unternehmern. Die IQS begleitet und überwacht mit Stichproben und Momentaufnahmen an den Haltepunkten, ohne Weisungsbefugnis gegenüber TU und Unternehmern. So bleibt die Gesamtverantwortung beim TU und Ihre Position rechtlich sauber.
Zwei Phasen, ein Konzept
Phase 1, Entwicklung bis TU-Werkvertrag (30 %): Wir erarbeiten Ihre technischen Vorgaben, das QS-Konzept mit Haltepunkteplan für Rohbau, Gebäudehülle, Haustechnik und Ausbau, prüfen Baubeschrieb und Ausschreibung des TU und begleiten die Vergabe technisch. Ergebnis ist ein technisch bereinigter Werkvertrag.
Phase 2, Realisation (70 %): Technische Bauherrensitzungen, Ansprechstelle gegenüber dem TU, Stichproben an den Haltepunkten mit Kontrollberichten, Reporting, Teil- und Gesamtabnahmen nach SIA 118 und Kontrolle der Mängelbehebung. Die Konzepte aus Phase 1 werden nicht mehr geändert.
Zwei Varianten der Begleitung
| Merkmal | Variante A: Begleitung | Variante B: erweiterte QS-Führung |
|---|---|---|
| Prüfende | IQS selbst, Stichproben und Momentaufnahmen an den Haltepunkten | Wie A, zusätzlich fachspezialisierte QS-Berater je Teilgebiet (z. B. Rohbau, Gebäudehülle, Haustechnik, Ausbau, Umgebung), im Auftrag der Bauherrschaft, geführt durch die IQS |
| QS-Termine | Teilnahme an den Haltepunkten gemäss QS-Konzept | QS-Terminplan im Bauprogramm des TU, Einladung, Begleitung und Protokoll jedes QS-Termins |
| Bauleitung TU | Abstimmung über die Bauherrensitzungen | Zusätzlich laufendes Update mit der Bauleitung (wöchentlich bis zweiwöchentlich) mit QS-Pendenzenliste |
| Protokollierung | Protokolle durch den TU; interne QS-Notizen der IQS nur für die Bauherrschaft | IQS protokolliert alle QS-Termine und Teilgebietssitzungen; einheitliche Dokumentation |
| Abweichungen | Meldung an die Bauherrschaft mit Handlungsempfehlung | Erfassung mit Frist und Zuständigkeit, Nachprüfung durch QS-Berater, Verfolgung bis zur Erledigung |
| Reporting | Monatlicher Kurzbericht | QS-Statusbericht über alle Teilgebiete mit Ampel, Risiken und Entscheidbedarf |
| Abnahmen | Teil- und Gesamtabnahmen nach SIA 118 | Zusätzlich Abnahme je Teilgebiet mit QS-Berater und Freigabeempfehlung |
Leistungen im Mandat
| Leistung | Inhalt |
|---|---|
| Technische Bauherrensitzungen | Vorbereitung, Teilnahme und Nachbereitung, Entscheidvorlagen und technische Pendenzen; Vorbereitung der Realisation ab Unterzeichnung des TU-Werkvertrags (Kick-off mit dem TU, Haltepunkteplan terminieren, Zugänge) |
| Ansprechstelle gegenüber dem TU | Technische Ansprechstelle der Bauherrschaft: Rückfragen, Bemusterungen, Klärungen, Beurteilung technischer Nachträge |
| QS-Begleitung | Haltepunkte gemäss QS-Konzept, Stichproben, Kontrollberichte mit Fotodokumentation, Verfolgung der Abweichungen bis zur Erledigung durch den TU |
| Vorgaben der Bauherrschaft | Überwachung der Umsetzung durch den TU, Meldung von Abweichungen mit Handlungsempfehlung |
| Reporting | Monatlicher Kurzbericht: Stand QS, offene Abweichungen, Risiken, Empfehlungen |
| Protokollierung | Die Protokolle der Bauherrensitzungen führt der TU. Die IQS führt eine interne QS-Dokumentation (Notizen, Kontrollberichte, Pendenzen) ausschliesslich für die Bauherrschaft; an den TU geht sie nur mit Zustimmung der Bauherrschaft. |
| Abnahmen | Teil- und Gesamtabnahmen nach SIA 118, Mängelliste, Kontrolle der Mängelbehebung, Übergabe der Dokumentation |
Klare Rollen, klare Verantwortung
Im Mandat der Bauherrenvertretung plant, leitet und führt die IQS nicht aus. Sie meldet Abweichungen und empfiehlt Massnahmen; Entscheid und Anordnung bleiben bei Ihnen. Die Gesamtverantwortung für das Werk trägt der TU, die Systemgarantie der Unternehmer. Entwickelt sich aus einer Abweichung ein Streitfall, kann die IQS das Mängel- oder Claimmanagement ohne Einarbeitung übernehmen.
Häufige Fragen
Ersetzt die Bauherrenvertretung die Bauleitung des TU?
Nein. Der TU führt Planung und Bauleitung. Die IQS kontrolliert im Auftrag der Bauherrschaft mit Stichproben und Audits, ob die vertraglichen Vorgaben eingehalten werden.
Ab wann sollte die Bauherrenvertretung einbezogen werden?
Vor der Unterzeichnung des TU-Werkvertrags. Was dort nicht geregelt ist, lässt sich später nur mit Nachträgen durchsetzen.
Wann lohnt sich Variante B?
Bei grossen oder technisch anspruchsvollen Projekten mit mehreren kritischen Teilgebieten, wenn die Bauherrschaft eine durchgehende QS-Führung mit Fachberatern je Gewerk wünscht.
Kontakt
Sie stehen vor einem TU-Vertrag? Lassen Sie uns den Werkvertrag und das QS-Konzept vorher prüfen
IQS Baukompetenz GmbH
Ingenieurbüro für Risikomanagement am Bau und Architektur
Thurgauerstrasse 105
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8152 Glattpark (Opfikon)